収益アパートのサブリースって？サブリースのご説明はこちら。

サブリースとは、どんなものでしょうか？

サブリースとは、サブリース会社が収益アパートオーナーから転貸を目的として、 収益アパートを一棟まるまる借り上げること言います。

収益アパートのオーナーは安定した収益を毎月手にできます。 収益アパートにおける入居者の募集から契約の締結、トラブル対応などの管理業務を一切しなくて済むようになります。
また、広告費用なども全く必要ありません。
これだけ聞いていると、サブリースは収益アパートの収益アパートのオーナーにとって、とても良い契約と考えてしまいがちですが、 意外な所に落とし穴が潜んでいます。

◇注意していただきたいサブリースのポイント

●サブリース会社が破綻するという危険性
貸す・借りる側のどちらでもあるサブリース会社の破綻は、 敷金など、預かり金の損害額が発生することはもちろん、アパートに対するイメージの低下にも及びます。

●家賃保証金額減額のリスク
最高裁では「たとえサブリース契約であっても、それが普通建物賃貸借契約である限りは、借地借家法32条1項の賃料減額請求（強行規定）が可能だ」と判断しています。つまり、家賃保証金額が経済変動などによって不相当な水準になった場合、契約条件に拘わらず貸主と借主の双方に家賃保証金額の増減を請求できる権利を認めています。いくら家賃保証額は値下げ出来ないと契約書に記載されていても、本条文の適用によりサブリース会社は家賃保証金額の減額を請求できます。

●賃料査定のリスク
通常サブリース会社は、サブリース会社が査定した賃料相場（査定賃料）の８５％〜９５％程度を、 家賃保証として収益アパートオーナーに毎月一定金額で支払います。 しかし、この家賃保証金額の前提となる査定家賃は、周辺の成約相場からみて「確実に入居させられる」とサブリース会社が判断した水準となります。 通常のケースでは、査定賃料自体が通常相場以下で設定されます。

●サブリース契約の中途解約リスク
よく「25年・30年の長期の保証」や「35年のロングランの保証」など、 募集資料に記載されている契約期間も、前項の減額請求と同様、いくら契約書の条文に「サブリース会社からの中途解約を禁止する」旨が記載されていても、 それが普通建物賃貸借契約である限り民法上無効となり、「入居者、つまりサブリース会社からの中途解約」は、法律で認められた入居者の権利となってしまいます。

●サブリース契約終了後のリスク
通常、サブリース契約を結んだ場合、建物の維持管理に掛かる費用はサブリース会社の負担で行う事が一般的です。 すなわち「サブリース会社の利益＝入居者からの賃料収入−（所有者へ支払う保証家賃＋維持管理費用）」となるわけです。 ですので、サブリース会社は、入居者からの賃料収入が大きく下がらない程度に維持管理費用を削減します。 維持管理費を抑えられたせいで、所有する収益アパート物件の資産価値（売却価格）が大きく下がってしまう可能性があります。 ●建築コスト上昇のリスク
ハウスメーカー等は「建築すれば利益になる」ため、立地条件や将来の見通しに拘わらず、 とりあえず建築を受注するための手段としてサブリース契約を勧めてくる場合があります。

初めて収益アパート投資をしようと考えられている方は、事前にしっかりと勉強しておきましょう。 サブリースの危険性を知らないまま契約をしてしまい、後々痛い目を見るオーナー様が続出しています。 このような失敗も、収益アパートに関する事前の勉強が足りなかったためです。

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